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    【不动产】商品房的交付条件与相关争议处理

    作者:杜峥 吴晓明

    一、商品房的交付条件

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    (一)法定条件

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    《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。” 我国《城市房地产管理法》第二十六条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”

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    《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”

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    据此,商品房经竣工验收合格,建设单位取得竣工验收备案,为商品房交付必须满足的法定条件,该条件是否满足,取决于国家行政机关的监管,不取决于当事人之间的合意。现行《商品房买卖合同(预售)》示范文本(GF-2014-0171)(下称示范文本)第九条“商品房交付条件”第1项条件为:“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”。示范文本将商品房交付的法定条件明确纳入,但是,无论示范文本是否将其纳入,均不影响该法定条件的适用。

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    (二)约定条件

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    除法定交付条件外,商品房买卖双方还可以在合同(示范文本)中增加约定其他交付条件。该条件是否满足,取决于当事人之间的合意,不取决于国家行政机关的监管介入。实践中常见的约定交付条件有:当标的物是商铺时,根据商铺特定用途要求出卖人增加特别的配置;增加约定住宅商品房交付时应当配套或附送的设施设备。

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    二、无效交付与瑕疵交付

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    (一) 无效交付

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    1. 定义。 无效交付是指商品房不满足法定交付条件(如开发商未取得竣工验收备案),开发商即使进行了交付,该交付也是无效的,等同于未交付。

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    2. 开发商责任。 商品房迟至合同约定的最晚交付时间仍不满足法定交付条件的,视为逾期交付,开发商应当依约承担逾期交房的违约责任。

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    3. 买受人义务。 买受人在商品房法定交付条件满足之前,并无任何关注、积极履行等义务。直至房屋取得竣工验收备案之日起,买受人才产生积极关注、配合领受房屋等义务。

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    (二)瑕疵交付

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    1. 定义。 瑕疵交付是指商品房满足了法定交付条件,但未满足约定交付条件,但开发商进行了交付,该交付是有效的,但存在瑕疵。

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    2. 开发商责任。 只要开发商在合同约定的交房时间向买受人交付了符合法定交付条件的房屋,开发商就无需承担逾期交房的违约责任。如房屋不符合约定交付条件的,开发商承担违约责任的方式为:在合同约定的期限或者合理期限内对房屋进行整改直至房屋满足约定交付条件,并承担自约定交付之日起至该约定交付条件最终满足之日买受人因无法使用房屋遭受的实际损失。

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    3. 买受人义务。 买受人在开发商向其交付符合法定交付条件的房屋时,即负有及时领受房屋并及时检验和提出异议的义务。买受人怠于领受房屋,未及时检验并提出异议的,应当仅对自提出异议之日起至约定条件修复成就之日止的不能使用房屋的损失有权主张权利;而对自开发商交付之日至买受人提出异议之日的损失,应视为因买受人的过错而导致扩大的损失,依据《合同法》第一百一十九条的规定,买受人无权再行主张。

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    买受人已及时领受房屋并投入使用,但在合理的期限内或者领受房屋之日起两年内[注1]、未对约定交付条件不成就而及时提出异议的,应当视为约定交付条件已变更,买受人无权再行提出异议。当然,涉及房屋保修方面的问题,适用国家关于质保期的有关规定和买卖双方的约定,并不在此讨论主题之列。

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    注1:根据《合同法》第一百五十八条的规定,标的物检验期为合理期间或者标的物收到之日起两年内。商品房买卖合同作为买卖合同的一种,同样适用于前述《合同法》的规定。
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